B. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN nach § 9 BauGB

zum Bebauungs- und Grünordnungsplan "Neue Mitte", Passau. 21.7.2003

1. BESTANDTEILE
Der Bebauungs- und Grünordnungsplan besteht aus den Festsetzungen durch Teil A Planzeichnung, Teil B, textliche Festsetzungen, Hinweise und den Verfahrensvermerke.

Beigelegt sind als Bestandteile die Begründung mit Anhang und Beiplänen.

2. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN

2.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Das Planungsgebiet wird als Kerngebiet MK (§ 7 BauNVO) festgesetzt.

Parkhäuser sind an anderer als den im Plan festgesetzten Stellen unzulässig. Gleiches gilt für Großgaragen.

Wohnnutzung die nicht unter § 7 Abs. 2 Nr. 6+7 BauNVO fällt ist in den im folgenden genannten Teilgebieten in bzw. ab den dort bezeichneten Geschossen zulässig:
 
MK 1: in den Geschossen oberhalb des Erdgeschosses in den Gebäudeteilen mit Orientierung zur Bahnhofstraße
MK 2.2: in den Geschossen oberhalb des Erdgeschosses
MK 3.2: im obersten Geschoß
MK 4.1: ab dem 5. Vollgeschoß aufwärts
MK 4.2 - 4.5: jeweils im obersten Geschoß

Tankstellen sowie Tankstellen im Zusammenhang mit Großgaragen sind nicht zulässig, Erweiterungen, Änderungen Nutzungsänderungen und Erneuerungen für die bestehende Tankstelle im MK 3.3 sind innerhalb des in der Planzeichnung definierten Bereiches zulässig.

2.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Das zulässige Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus den festgesetzten, maximalen überbaubaren Flächen und den Höhenfestsetzungen.

Die als Höhenfestsetzung gewählte Wandhöhe definiert sich wie folgt:
Wandhöhe ist der Schnittpunkt der gedachten oder vorhandenen Verlängerung der Außenseite der Außenwand mit der Oberfläche der Dachhaut.
Im Falle eines Flachdaches ist die Wandhöhe der Schnittpunkt der gedachten oder vorhandenen Verlängerung der Außenseite der Außenwand mit der Oberkante der Attika.

2.3 nicht überbaubare Grundstücksflächen, Nebenanlagen (§ 9 Abs.1 Nr. 2-4 BauGB)
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nicht zulässig.
Einfriedungen der nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind mit Ausnahme der Teilgebiete MK1, MK2.2 und MK 3.1 nicht zulässig.

2.4 Überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Die überbaubaren Flächen werden durch Baulinien und Baugrenzen festgesetzt.

An den Baulinien mit Verweis auf die textlichen Festsetzungen gemäß Ziffer 2 der Festsetzungen durch Planzeichen gilt folgende Regelung:

MK 4.1-4.5:
Die bauliche Anlage darf um maximal 3,0 m bauraumeinwärts hinter die Baulinie zurücktreten.
Das Zurückspringen einzelner Geschosse ist nicht zulässig.

MK 4.2-4.5:
Ein Kippen der Fassaden in ganzer Höhe um max. 2,0 m baumraumeinwärts ist zulässig.

MK 4.1:
Ein Kippen der Fassaden in ganzer Höhe bauraumauswärts um maximal 2 m ist zulässig. Das Maß des Vorsprungs der Traufkante gegenüber dem Fußpunkt des Gebäudes wird gemessen von der horizontalen Distanz der senkrechten Projektion der Traufkante orthogonal zum senkrecht darunterliegenden Fußpunkt des Gebäudes.

In dem als "Forum" bezeichneten Bereich zwischen den Teilgebieten MK 4.2-4.5 ist als Überbauung ausschließlich eine Überdachung mit Dacheindeckung gemäß Punkt 3.1.2 der textlichen Festsetzungen zulässig.

2.5 Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 + 22 BauGB)

Im MK 2.1 sind Großgaragen nur im 2. und 3. Obergeschoß zulässig. Im übrigen Geltungsbereich sind sie unzulässig.

Oberirdische Stellplätze jeder Art und Garagen sind unzulässig.

Großgaragen als Tiefgaragen und ihre Zufahrten sind innerhalb der in der Planzeichnung gekennzeichneten Flächen zu errichten.

Sonstige Tiefgaragen mit ihren Zufahrten sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.

Es gilt die Stellplatzsatzung mit Richtzahlenliste der Stadt Passau. Abweichend hiervon kann bei entsprechender Begründung ein Abschlag von bis zu 30% des Stellplatzbedarfs gewährt werden.

2.7 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11, Abs. 4 BauGB)

Die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ergeben sich aus den in der Planzeichnung mit Planzeichen festgesetzten Flächen.

In dem mit Planzeichen festgesetzten Bereich des ZOH sind Betriebseinrichtungen zum Betrieb des ZOH zulässig. Hier ist bis zu den Grenzen des Bereiches eine ganzflächige Überdachung zu errichten.

2.8 Grünordnung (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)

Die öffentlichen Grünflächen, die Freiflächen auf den Baugrundstücken einschließlich der Decken der Tiefgaragen und die öffentlichen Verkehrsflächen sind gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu begrünen und zu gestalten sowie mit Gehölzen gemäß der Festsetzungen zu bepflanzen und zu erhalten. Ausgefallene Pflanzungen sind nachzupflanzen. Nachpflanzungen haben den Qualitätsanforderungen der Festsetzungen zu entsprechen. Notwendige Zugänge und Zufahrten sind von den Begrünungsfestsetzungen ausgenommen.

Die im Plan entsprechend gekennzeichneten Flächen sind mit großen oder mittelgroßen Bäumen wie folgt zu bepflanzen:

- Baumreihe, hohe Baumdichte
Reihenartige Anordnung der Bäume: mindestens 1 Baum je 50 -100 m2

- Baumreihe, lockere Baumdichte
Reihenartige Anordnung der Bäume: mindestens 1 Baum je 200 -250 m2

- Baumdach, hohe Baumdichte:
Platzartige Anordnung der Bäume, z.B. im Sinne von Baumdächern: mindestens 1 Baum je 150-200 qm

Baumdichte Stadtplatz:
Baumgruppen, Einzelbäume, im Sinne einer lockeren, baumüberstandenen Fläche: mindestens 1 Baum je 200-250qm

Für Bäume in Belagsflächen ist eine spartenfreie, offene, durchwurzelbare Pflanzfläche von mindestens 25m2 herzustellen. Ausnahmsweise sind auch überdeckte Pflanzflächen zulässig, wenn dies au:: gestalterischen oder funktionalen Gründen erforderlich ist. Diese Pflanzflächen sind so auszuführen, daß sie die Pflanzfunktion nicht beeinträchtigen. Baumgräben sind in einer Breite von 3m herzustellen soweit dies die räumlichen Verhältnisse zulassen.

Die Pflanzgrößen betragen für große Bäume einen Stammumfang von mindestens 20-25 cm.
Es sind standortgerechte Arten zu verwenden. Folgende Arten sind bevorzugt zu verwenden:

Alnus cordata - italienische
Erle Corylus colurna - Baumhasel
Crataegus-Arten - Weißdorn
Fraxinus excelsior - Esche
Fraxinus ornus - Blumen-Esche
Gleditsia triacanthos "inermis" - Gleditsie
Platanus x hispanica - Platane
Pyrus calleryana "Chanticleer" - chinesische Wildbirne
Quercus petraea - Trauben-Eiche
Robinia pseudoacacia

Der Stadtplatz mit speziellen grünordnerischen Festsetzungen ist als multifunktionaler Stadtplatz zu gestalten. Die Gestaltung soll neben einer Nutzung als Stadtplatz auch die Möglichkeit von Veranstaltungen offenhalten. Es sind Materialien und Möblierungen sehr hoher Qualität zu verwenden.

Die Decken der Tiefgaragen sind im Bereich von Grünflächen um 0.6m abzusenken und ebenso hoch mit fachgerechtem Bodenaufbau zu überdecken. Im Bereich von Großbaumpflanzungen (Wuchshöhe > 15m) sind diese Bereiche auf einer Fläche von mindestens 10m2 um 1,2 m abzusenken und ebenso hoch mit fachgerechtem Bodenaufbau zu überdecken.

Ausnahmsweise kann von den Festsetzungen der Grünordnungsplanung in Lage und Fläche geringfügig abgewichen werden, soweit die Abweichung aus Sicht der Grünordnung vertretbar ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung unter Würdigung der nachbarlichen Interessen jeweils mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Die vorgesehene Bepflanzung und Gestaltung der Freiflächen ist vom Bauherrn in einem gesonderten Freiflächengstaltungsplan darzustellen, der gemäß §1 Abs. 5 Baulagenverordnung mit dem Bauantrag einzureichen ist.

Fassaden- und Dachbegrünung
Die Dächer im MK 2.1 sind mit Pergolen, Spalieren o.ä. zu begrünen. Dies gilt nicht bei der Anordnung notwendiger technischer Anlagen oder Anlagen zur Nutzung der Solarenergie. Geeignete Fassaden (insbesondere großflächige Außenwände) des MK 2.1 sind mit besonderer Berücksichtigung der Architektur mit hochwüchsigen, ausdauernden Kletterpflanzen zu begrünen.

3. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
(§ 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit Art. 98 BayBO)

Bauordnungsrechtliche Festsetzungen für die keine Zuordnung zu einem der Teilgebiete des Geltungsbereiches erfolgt gelten für den gesamt Geltungsbereich. Festsetzungen mit Zuordnung zu einem der Teilgebiet wie z.B. MK 1 gelten nur für diesen Teilbereich.

3.1 Dächer
Ausgenommen von den nachfolgenden Festsetzungen (ohne 3.1.5) zu den Dächern sind in die Denkmalliste eingetragene Bauwerke, soweit sie als Denkmal erhalten werden.

3.1.1 Dachform / Dachneigung
zulässig sind:

- MK 1: Flachdächer, flachgeneigte Satteldächer bis max. 10 Dachneigung
- MK 2.1: Flachdächer; Satteldächer und Pultdächer nur für Überdachungen von Lichthöfen und Malls.
- MK 2.2: Flachdächer, flachgeneigte Satteldächer bis max. 10 Dachneigung
- MK 3.2: Flachdächer, flachgeneigte Satteldächer bis max. 10 Dachneigung
- MK 4.1 - 4.5 : Flachdächer oder flachgeneigte Dächer mit Dachneigungen im Rahmen der Höhenfestsetzungen.

Die mögliche Überdachung des als Forum bezeichneten Bereiches zwischen den Teilgebieten MK 4.2-4.5 ist in einer Höhe von mindestens 10m über OK Bodenbelag zu errichten. Die Oberkante der Dachhaut muß mindestens 0,5 m unterhalb der Traufkanten der angrenzende Gebäude bleiben.

3.1.2 Dacheindeckungen:

nicht zulässig sind
- Dacheindeckungen aus Beton- oder Ziegeldachplatten (ausgenommen Terrassenbeläge für Dachterrassen), dauerhaft glänzende Metalle, profilierte Blechtafeln.

zulässig sind für das mit Planzeichen gekennzeichnete "Forum" sowie für die Lichthöfe und Malis im Teilgebiet MK 2.1
- ausschließlich transparente Materialien

3.1.3 Traufkanten
MK 4,1 - 4.5:
Die Traufkanten der Einzelbaukörper in den Teilgebieten sind geradlinig und ohne Unterbrechungen auszubilden.

3.1.4 Dachüberstände
Dachüberstände sind nicht zulässig

3.1.5 Dachaufbauten, Antennen, Satellitenanlagen
Dachaufbauten jeder Art sind nicht zulässig.

3.2 Gebäudegestaltung
Antennen- und Satellitenanlagen sind an den Fassaden der Gebäude nicht zulässig.

3.3 Inkrafttreten
Bebauungs- und Grünordnungsplan tritt mit dem Tage der Bekanntmachung gem. § 10 BauGB in Kraft. Gleichzeitig treten planungsrechtliche Festsetzungen die dem Bebauungs- und Grünordnungsplan widersprechen außer Kraft.

4. HINWEISE

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